La qualité de loueur en meublé professionnel est reconnue aux personnes
louant des logements meublés, anciens ou neufs et respectant les deux
conditions suivantes :
générer au minimum 23 000 € de recettes annuelles au titre de la
location meublée (ce seuil de recettes par foyer fiscal apprécié TTC si
la TVA s'applique aux loyers, est calculé prorata temporis si l'activité
débute en cours d'année),
ou
retirer 50 % au moins de leur revenu de la location meublée (le résultat
fiscal du loueur est alors comparé à l'ensemble des revenus du foyer
fiscal du loueur).
être inscrit au Registre du Commerce et des Sociétés en qualité de
loueur en meublé professionnel, inscription qui pourra se faire en
entreprise individuelle ou par le biais d'une société soumise de plein
droit ou sur option à l'impôt sur le revenu des personnes physiques
(EURL, SNC, SARL de famille).
Les points clés
Les revenus issus de la location meublée relèvent de la catégorie des
BIC, l'intégralité des charges d'exploitation est alors déductible des
loyers (totalité des intérêts de crédit, taxes foncière et
professionnelle …).
Économiser des
impôts :
Les éventuels déficits du loueur en meublé professionnel sont imputables
à son revenu global permettant une importante économie d'impôt.
Défiscaliser
ses loyers :
Les biens mobiliers et immobiliers du loueur font l'objet d'un
amortissement comptable tous les ans :
le mobilier est amorti de façon linéaire sur une durée comprise entre
cinq et dix ans.
les biens immobiliers sont amortis linéairement pour leur valeur hors
terrain (non amortissable), sur une durée comprise entre 20 et 40 ans.
Ce principe va permettre au loueur d'échapper à toute fiscalité sur ses
revenus de la location pendant la durée de son prêt. Au remboursement de
celui-ci, à 15 ans par exemple, il aura selon les montages près de 230
000 € d'amortissement non utilisés lui permettant de retirer les années
suivantes 230 000 € nets d'impôts de son activité de loueur.
Exonération
totale des plus-values :
En cas de revente de ses biens, le loueur en meuble professionnel est
exonéré de toute taxation sur les plus-values si il exerce cette
activité depuis plus de cinq ans et génère moins de 250 000 € TTC de
BIC.
Transmettre
sans efforts :
En cas de donation ou de succession à titre gratuit, le loueur en meublé
professionnel pourra bénéficier de l'ensemble des mesures destinées à
favoriser la transmission des petites entreprises.
Échapper à l'ISF
:
Les biens du loueur en meublé professionnel sont exonérés d'ISF si les
revenus générés au loueur sont supérieurs à 23 000 € TTC et aux revenus
professionnels de son foyer fiscal.
Anticiper son
départ en retraite :
Le loueur en meublé professionnel peut utiliser son statut social de
loueur en meublé professionnel pour cesser toute activité
professionnelle effective tout en continuant à valider pour un coût
minimum ses trimestres de cotisation retraite et cumuler ainsi les
droits nécessaires à une réversion à taux plein.
Revente :
Le statut de loueur en meublé professionnel s'appliquant indifféremment
sur des biens neufs ou anciens, ceux-ci sont susceptibles à tout moment
d'être revendu à un nouveau propriétaire qui pourra à nouveau les
ré-amortir et bénéficier de l'intégralité des avantages du statut en
faisant un support immobilier à la revente facilitée.
TVA :
Pour les logements loués par bail commercial à un exploitant d'une
Résidence de Tourisme Classée ou d'une résidence para hôtelière
répondant aux conditions d'assujettissement des loyers à la TVA définies
par l'article 261-D-4, l'application de la TVA à 5.5 % sur les loyers
permet au propriétaire de récupérer l'intégralité de la TVA ayant frappé
son acquisition (mobilier, immobilier, frais d'acquisition..).
Les piéges
La
participation à l'exploitation de la résidence :
Toute association du loueur à l'exploitation de la résidence (loyer
variable en fonction du remplissage de la résidence, dividendes perçus
de la société de gestion ou d'une société mère ou filiale…) pourrait
transformer son statut de loueur en meublé professionnel en statut
d'exploitant para hôtelier non professionnel lui interdisant toute
imputation de ses déficits sur son revenu global.
La cohérence
économique :
Le loyer versé par l'exploitant en pourcentage du prix de vente doit
satisfaire à une logique économique pour être garanti dans le temps.
Etre vigilant aux loyers anormalement élevés en taux et en montant par
logement (souvent dû à des prix de vente très élevés) car le risque
économique de voir le gestionnaire en incapacité de l'assumer est alors
réel.
Les conditions
du bail commercial :
Veiller à la répartition des charges entre le propriétaire et le
gestionnaire dans le bail commercial. Conserver pour le propriétaire une
proportion importante des charges aura un impact sur la rentabilité
réelle de l'opération.
Etudier précisément la base de calcul de la rentabilité, celle-ci n'est
pas toujours calculée sur le prix d'acquisition effectif du bien
mobilier et frais d'acquisition (hors notaire) compris mais sur
seulement une proportion du prix, de manière à l'augmenter
artificiellement.
La Vente en
Etat Futur d'Achèvement et le statut de loueur en meuble professionnel
:
Une des conditions d'accès au statut de loueur en meublé professionnel
est de générer au minimum 23 000 € de recettes issues de la location de
logements meublés. Le fait d'acheter un bien dont la livraison effective
ne se fera que l'année suivant celle de son acquisition fait
automatiquement échec à cette obligation et inclut donc une
impossibilité d'imputer les déficits au revenu global l'année de
l'acquisition.
