Le statut de
LMNP
( Loueur en meublé Non Professionnel )
Généralités
Location meublée d'un logement neuf ou ancien à une personne physique ou
morale.
Les revenus issus de la location meublée relèvent de la catégorie des
BIC (l'intégralité des charges d'exploitation est alors déductibles des
loyers).
Les points clés
Déficits :
Les éventuels déficits du loueur en meublé non professionnel suivent le
régime des BIC non professionnels, ils ne sont pas imputables sur le
revenu global mais reportables (au maximum sur cinq ans) sur les revenus
de même nature.
Les frais d'acquisition (honoraires, droits d'enregistrements et de
timbres, frais de montage, commissions…) suivent le régime comptable des
frais d'établissement. Ils peuvent être au choix imputés totalement la
première année ou étalés sur une période maximale de cinq ans selon un
plan d'amortissement linéaire.
Amortissements
:
Les biens mobiliers et immobiliers du loueur en meublé non professionnel
font l'objet d'un amortissement comptable tous les ans :
le mobilier est amorti de façon linéaire sur une durée comprise entre
cinq et dix ans.
les biens immobiliers sont amortis linéairement pour leur valeur hors
terrain (non amortissable), sur une durée comprise entre 20 et 40 ans.
Un complément
de retraite net d’impôts
Ce principe de différé d'amortissement va permettre au loueur d'échapper
à quasiment toute fiscalité sur ses revenus de la location pendant la
durée de son prêt. Au remboursement de celui-ci il pourra alors
récupérer ses amortissements différés pour neutraliser fiscalement ses
recettes locatives.
Plus-values
:
Les plus-values réalisées par les loueurs en meublé non professionnels
relèvent des plus-values privées.
Revente :
Le statut de loueur en meublé s'appliquant indifféremment sur des biens
neufs ou anciens, ceux-ci sont susceptibles à tout moment d'être revendu
à un nouveau propriétaire qui pourra à nouveau les ré-amortir et
bénéficier des avantages du statut.
TVA :
Pour les logements loués par bail commercial à un exploitant d'une
Résidence de Tourisme Classée ou d'une résidence para hôtelière
répondant aux conditions d'assujettissement des loyers à la TVA définies
par l'article 261-D-4, l'application de la TVA à 5.5 % sur les loyers
permet au propriétaire de récupérer l'intégralité de la TVA ayant frappé
son acquisition (mobilier, immobilier, frais d'acquisition..).
Les piéges
La cohérence
économique :
Le loyer versé par l'exploitant en pourcentage du prix de vente doit
satisfaire à une logique économique pour être garanti dans le temps.
Etre vigilant aux loyers anormalement élevés en taux et en montant par
logement (souvent dû à des prix de vente très élevés) car le risque
économique de voir le gestionnaire en incapacité de l'assumer est alors
réel. Les conditions du bail commercial :
Veiller à la répartition des charges entre le propriétaire et le
gestionnaire dans le bail commercial. Conserver pour le propriétaire une
proportion importante des charges aura un impact sur la rentabilité
réelle de l'opération
