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La loi Demessine ou ZRR
La réalisation jusqu'au 31 décembre 2010
d'investissements locatifs dans des résidences de tourisme situées dans
certaines zones rurales ouvre droit à une réduction d'impôt.
Généralités
Le logement
Il doit
être neuf et loué nu à l'exploitant de la résidence de tourisme pendant
au minimum 9 ans
Le propriétaire peut se réserver des périodes de séjour dans le logement
donné en location sans faire obstacle au dispositif aux conditions
suivantes :
- Le durée totale des périodes d'occupation de doit pas excéder huit
semaines par an.
- Le revenu brut foncier déclaré par le bailleur doit tenir compte de
ces périodes
d'occupation.
La résidence de tourisme
Le
logement doit faire partie d'une résidence de tourisme classée en
référence à l'arrêté du 14 février 1986. Elle doit être gérée par une
seule personne physique et morale et répondre aux critères suivants :
- Capacité minimum de 100 lits.
- Engagement de l'exploitant de promotion touristique à l'étranger.
- Location de chambres ou appartements meublés à la journée, la semaine
ou au mois.
- Proposer aux résidents un minimum d'équipements et de services
communs.
Les points clefs
Une réduction d'impôt de 25 % de son investissement
Montant de l'investissement
Le montant de l'investissement comprend le prix
d'acquisition plus les frais d'acquisition (droits d'enregistrement et
de timbres, honoraires, commission…). La TVA est exclue dès lors qu'elle
est récupérée par l'investisseur.
La base de calcul de la réduction d'impôt est plafonnée à :
- 50 000 € pour une personne célibataire, veuve ou divorcée
- 100 000 € pour un couple marié.
Montant de la réduction d'impôt
Le taux de la réduction d'impôt est fixé à 25 % du
montant de l'investissement.
Le montant maximum de la réduction d'impôt est donc de :
- 12 500 € pour une personne célibataire, veuve ou divorcée
- 25 000 € pour un couple marié
Imputation de la réduction pour les
logements acquis ou achevés à compter du 1er janvier 2005
La réduction est étalée sur 6 ans à raison d'un
sixième de l'avantage fiscal maximal chaque année.
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Couple |
Célibataire |
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Avantage maxi.
théorique |
25 000 € |
12 500 € |
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Réduction maxi.
annuelle |
4 167 € |
2 083 € |
L'investisseur récupère la TVA sur son
investissement
Le
logement se situant dans une résidence de tourisme gérée par un bail
commercial d'au minimum neuf ans, les loyers perçus par l'investisseur
sont soumis à la TVA à 5,5 % ce qui lui permet de récupérer
l'intégralité de la TVA sur son investissement au taux de 19,6 %.
Déduction forfaitaire
La déduction forfaitaire sur les loyers est
ramenée de 14 à 6 % durant les neuf premières années de location.
Déficit foncier
Le
déficit foncier est imputable sur le revenu global dans la limite de 10
700 euros. La fraction de déficit supérieure à ce montant est imputable
sur les revenus fonciers des dix années suivantes.
Une gestion par bail commercial
Une durée
minimum de 9 ans fermes, renouvelable.
Une connaissance totale de l'ensemble des charges dès la conclusion du
bail.
Un loyer garanti par le preneur quel que soit le taux de remplissage de
la résidence.
Les pièges
Une implantation à surveiller
Bien
s'assurer de la qualité du site d'implantation, un site offrant de
réelles perspectives touristiques sera un gage à la fois de bon paiement
des loyers mais aussi de valorisation du bien dans le temps.
Un bail commercial à détailler
Bien s'assurer dans le projet de bail commercial des modalités de
répartition des charges d'entretien de la résidence. Certains baux
commerciaux laissent la quasi-totalité des dépenses d'entretien à la
charge du propriétaire.
Analyser distinctement la rentabilité et la
valeur ajoutée des périodes d'occupation
Bien s'assurer que le loyer versé par le
gestionnaire paraisse cohérent au regard des perspectives d'exploitation
du site et du prix de vente du bien immobilier.
Analyser la réelle valeur ajoutée des possibilités d'occupation offertes
: privilégier une utilisation possible sur de la moyenne voire de la
haute saison.
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